Déclaration préalable pour les changements de destination

Dans la plupart des travaux sur un bâtiment existant, la déclaration préalable de travaux changement de destination peut être indispensable. Cette déclaration vous permettra de faire passer un bâtiment d’une utilisation à une autre comme le cas d’une utilisation commerciale à une habitation.

Quels sont les avantages d’un changement de destination ?

Le prix du mètre carré jusqu’à 40 % moins cher qu’un local d’habitation de même surface. En effet, ces locaux sont souvent situés en rez-de-chaussée et parfois, ils nécessitent de lourds travaux de rénovation.

Si vous êtes adepte des logements atypiques qui ont le vent en poupe, vous serez sûrement servis. Un espace commercial vous offre des volumes ainsi que des matériaux impossibles à trouver dans les appartements standards tels qu’un éclairage zénithal ou des verrières au style industriel.

Enfin, vous aurez la possibilité de donner libre cours à votre imagination. De base, ces espaces ont été conçus pour un usage commercial. Avec un local manquant de confort, vous allez tout imaginer et tout créer en fonction de vos envies.

Quelques vérifications nécessaires

Avant tout, vous devez vous adresser à la mairie pour connaître le plan local d’urbanisme avant de prévoir vos travaux. Cela vous permettra de savoir si votre projet de transformation n’est pas opposé à la carte communale.

Effectivement, il arrive que la transformation en habitation soit interdite pour protéger le commerce de proximité, ou que des règles particulières régissent les rez-de-chaussées de certains bâtiments.

Ensuite, il serait mieux de consulter les règles de copropriété dont l’ancien espace commercial fait partie pour connaître vos droits à l’égard de ce local.

Changement de destination : quelle réglementation ?

Une déclaration préalable de travaux changement de destination suffit s’il n’y a pas de modification de façade ou de structure porteuse, s’il n’y a pas plus de cinq mètres carrés de surface de plancher créée ou si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Suivez les étapes nécessaires à la réalisation de votre déclaration :

1. S'informer

2. Remplir le formulaire

3. Rassembler et réaliser les pièces à joindre

4. Suivre le dossier

1. S'informer :

1.a. Se renseigner en mairie

Les règles d'urbanisme, et donc les déclarations, sont différentes d'une commune à l'autre pour votre projet changement de destination.

Il est donc préférable, avant toute chose, de prendre contact avec votre mairie :

- Elle vous guidera sur le type de déclaration à effectuer.

- Elle vous informera des éventuelles particularités de votre commune, votre rue, vos biens (bâtiments historiques, secteurs sauvegardés, contraintes locales).

- Elle vous communiquera les documents d'urbanisme qui vous concerne (plan local d'urbanisme, règlements, notices architecturales particulières, matériaux et coloris autorisés, etc.).

- Elle vous informera sur les documents à joindre à votre déclaration.

1. b. Vérifiez votre situation

Vérifiez qu'une déclaration préalable est suffisante pour votre projet changement de destination :

Le changement de destination ne crée pas de surface de plancher au sens de la construction, il s'agit d'une surface de plancher qui change de catégorie : comme la surface d'un commerce qui devient une habitation. Il n'y a donc pas de limite de surface à respecter.

Toute extension inférieure à 20 m2 de surface de plancher nécessite une déclaration préalable de travaux uniquement.

Secteur sauvegardé, bâtiment classé, etc.

Si votre projet se trouve accolé ou à proximité immédiate d'un bâtiment classé (bâtiment historique), un permis de construire ou un autre document peuvent vous être demandés. Vérifiez en mairie.

2. Le formulaire :

2.a. Se procurer le formulaire

Il s'agit du formulaire de déclaration de travaux CERFA 13404-13 pour les déclarations projet changement de destination des maisons individuelles et leurs annexes. Pour les immeubles et/ou les autres propriétés, rendez vous au chapitre concerné.

Nous allons voir comment le renseigner ...

2.b. Renseigner le formulaire :

Pour la déclaration d'un projet changement de destination, il y a 5 volets du formulaire à remplir. Ils sont obligatoires et nécessaires au bon traitement de votre déclaration.

Volets 1 et 2	Identité et coordonnées du déclarant
Volet 3	Le terrain
Volet 4	La nature du projet
Volet 5	Informations concernant la législation
Volet 6	Engagement du déclarant

Vous allez découvrir ces volets, un par un, sur les écrans suivants.

Les autres volets sont facultatifs et peuvent dépendre de votre situation.

2.c. Les volets 1 et 2

Cette partie est purement administrative, elle permettra à l'administration de vérifier que vous êtes bien le déclarant et de connaître les informations qui lui permettront d’échanger avec vous. L'adresse mail est facultative mais très appréciée, car elle fait gagner du temps à tous lors de demandes complémentaires. Chaque détail compte pour votre projet changement de destination, il faut donc la renseigner avec soins, chaque ligne a son importance. Par exemple, les stationnements créés, il est obligatoire dans certaines communes de créer des stationnements supplémentaires quand la surface de la maison s'agrandit.

Renseignez les informations vous concernant :

2.d. Le volet 3

Renseignez les informations vous concernant pour votre projet changement de destination.

2.e. Le volet 4

Renseignez ici la nature du projet changement de destination. L'idéal est d'y préciser également des coloris et matériaux utilisés.

C'est ici qu'il faut préciser la surface de plancher, cette partie à renseigner est la plus importante pour le projet changement de destination.

Renseignez ici les surfaces.

Renseignez et calculez les surfaces de votre projet changement de destination.

Il s'agit de renseigner en calculant la surface des planchers de construction, ajoutée ou supprimée

2.f. Renseigner les informations complémentaires concernant le terrain

A renseigner uniquement si votre terrain est composé de plusieurs parcelles pour votre projet changement de destination. Dans ce cas, détaillez les informations de chaque parcelle et n'oubliez pas le total en bas de la page.

2.g. Les volets 5 et 6

Dans la partie 5, vous devez préciser si votre projet se situe dans un périmètre de protection, proche d'un bâtiment historique ou en zone architecte des bâtiments de France. La mairie peut vous renseigner sur ces aspects. C'est un point important dans votre projet changement de destination, car les architectures, les matériaux, les coloris sont souvent limités, afin de préserver le patrimoine existant.

Dans la partie 6, la signature est très souvent oubliée. Cet oubli peut vous faire perdre un ou deux mois, il faut donc y prêter une attention particulière.

3. Les pièces à joindre :

Certaines pièces sont obligatoires et d'autres sont facultatives en fonction de votre situation, pour votre projet changement de destination.

Les pièces sont nommées d'une façon précise : DP signifiant Déclaration Préalable, et le nombre qui suit la pièce concernée.

L'administration a la possibilité également de vous demander toute pièce complémentaire qu'elle juge nécessaire pour la compréhension ou l'instruction de votre projet.

3. a. Les pièces obligatoires

DP1	Le plan de situation
DP2	La plan de masse
DP3	Les plans de coupe
DP4	Les plans des façades et toitures
DP5	La représentation du projet

 

Nous allons détailler, étape par étape, chaque pièce à joindre.

3.b. Le plan de situation - DP1

Il s'agit de visualiser sur une carte votre terrain, par rapport à la commune, pour votre projet changement de destination.

Vous devez repérer votre parcelle sur le plan, indiquer l'échelle et l'orientation.

L'idéal est de visualiser la commune entière et l'endroit du projet, afin de permettre aux services d'urbanisme de bien situer votre projet et ainsi de prendre cela en compte dans l'instruction du dossier. Plus le dossier est clair, plus il est facile à instruire.

3.c. Le plan de masse - DP2

Il s'agit d'un plan côté (avec mesures) de votre parcelle de terrain. Il doit être côté en 3 dimensions, c'est-à-dire les longueurs, les largeurs et les hauteurs.

Le plan de masse est un des plans les plus complexe à réaliser, il y a de très nombreux détails à faire apparaître. Certaines informations seront communes à tous les dossiers, d'autres sont propre au dossier à déposer. C'est une pièce importante pour décrire votre projet changement de destination.

Le projet doit y être représenté distinctement avec les mesures et les distances par rapport aux limites du terrain (tous les détails dans notre modèle).

3.d. Le plan de coupe - DP3

Il s'agit de représenter le plan de face et de profil de votre terrain, avec toutes les constructions en y précisant les hauteurs. Cette pièce est importante pour votre projet changement de destination, afin de visualiser les hauteurs notamment.

Vous devez repérer votre parcelle sur le plan, indiquer l'échelle et l'orientation.

3.e Les plans des façades et toitures - DP4

Il s'agit de représenter sur un plan vos façades avec la toiture pour votre projet changement de destination.

Il est nécessaire de réaliser la version avant travaux et la version après travaux. (tous les détails dans notre modèle)

3.f. La représentation de l'aspect extérieur - DP5

Il s'agit de décrire et montrer sur une représentation graphique l'aspect extérieur de votre projet changement de destination.

(tous les détails dans notre modèle).

3.g. Les pièces facultatives

DP6	Insertion du projet dans l'environnement
DP7	Les photos de l'environnement proche
DP8	Les photos de l'environnement lointain
SI vous êtes en secteur sauvegardé, protégé et près d'un bâtiment classé
DP11	Notice des matériaux et mise en oeuvre

 

Nous allons détailler, étape par étape, chaque pièce à joindre.

3.h. L'insertion du projet dans son environnement - DP6

Cette pièce est obligatoire si votre projet changement de destination est visible depuis l'espace public.

C'est un photomontage de votre bâtiment dans son environnement, sur lequel votre projet a été ajouté.

(tous les détails dans notre modèle).

3.i. Photos de l'environnement proche - DP7

Cette pièce est obligatoire si votre projet changement de destination est visible depuis l'espace public.

Il s'agit de présenter des photos représentatives de l'environnement proche.

Cela permet à l'administration d'apprécier l'architecture de votre projet avec l'architecture des autres bâtiments de la rue.

Tous les détails dans notre modèle.

3.j. Photos de l'environnement lointain - DP8

Cette pièce est obligatoire si votre projet changement de destination est visible depuis l'espace public.

Il s'agit de présenter des photos représentatives de l'environnement lointain.

Il faut pouvoir distinguer les éventuels éléments voisins : bâtiments, clôtures, lampadaires, etc

Cela permet à l'administration d'apprécier l'architecture de votre projet avec l'architecture des autres bâtiments de la rue. Tous les détails dans notre modèle.

3.k. Notice des matériaux et mise en oeuvre - DP11

Souvent demandée pour les projets dans les secteurs sauvegardés (zone architecte des bâtiments de France), elle précise pour votre projet changement de destination :

- La nature très détaillée des matériaux

- Les conditions et techniques de construction

- Le déroulement des travaux

3.l. Règlementation thermique - RE2020

La nouvelle réglementation thermique est effective depuis le 1er janvier 2013, ainsi que la nouvelle réglementation environnementale (RE2020) depuis janvier 2021.

Il s'agit de respecter les règles de construction, en conformité avec la législation énergétique.

Pour autant, il n'y a aucun certificat à fournir avec la déclaration préalable de travaux pour votre projet changement de destination. Pas de certificat lors du dépôt du dossier, pas de certificat à l'achèvement des travaux.

Seuls les permis de construire sont concernés par les éléments suivants :

un certificat lors du dépôt du dossier : un certificat énergétique notifiant que le projet prend bien en compte les exigences énergétiques : isolation, étanchéité, VMC échanges d'air, production d'électricité, production d'eau chaude, type de chauffage. Il s'agit d'une étude thermique simplifiée. Cette attestation doit être réalisée par un bureau d'étude thermique.

- A noter, il faudra fournir une autre attestation à l'achèvement des travaux : il s'agit de fournir l'étude thermique après travaux afin de montrer que la construction respecte bien la RT 2012. Cette attestation doit être fournie par un bureau d'étude thermique.

Vous pouvez nous contacter si vous recherchez un bureau d'étude thermique.

3.m. Le bordereau des pièces à joindre

Il permet aux services qui vont analyser de visualiser rapidement les pièces jointes au dossier de déclaration préalable projet changement de destination.

Vous pouvez le télécharger ici

4. Suivre le dossier :

4.a. Déposer le dossier

Le dossier de déclaration projet changement de destination est constitué :

- d'un formulaire de déclaration préalable (CERFA 13404-13 ) disponible en mairie ainsi que du volet imposition

- du bordereau de dépôt des pièces jointes

- des pièces à joindre au dossier : la nature de ces pièces varie en fonction de la nature des travaux

Depuis le 01 janvier 2022, le dépôt en ligne de votre dossier est possible dans les communes de plus de 3 500 habitants. Certaines mairies vous feront remplir un formulaire directement sur leur site internet, d'autres préféreront l'envoi de mail.

4.b. Le récepissé de dépôt

La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement de votre déclaration projet changement de destination, qui mentionne la date à laquelle les travaux pourront débuter (1 mois après la date de dépôt en général).

4.c. L'instruction

La mairie dispose d'un délai d'un mois pour :

- instruire le dossier projet changement de destination s'il est complet,

- ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s'il est incomplet (dans ce cas, vous avez 3 mois pour compléter le dossier).

Le délai peut être majoré pour de multiples raisons : secteurs sauvegardés, bâtiment historique, etc. Dans ce cas, vous êtes averti par courrier.

La réponse

Lorsque l'administration répond favorablement à la demande de déclaration préalable :

- elle adresse un courrier par lettre recommandée avec avis de réception.

- elle peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'un document écrit au terme du délai d'instruction (un mois en général).

Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la déclaration préalable. L'intéressé à tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

Lorsque la réponse est négative

Le motif du refus est précisé dans le courrier d'opposition à votre déclaration de travaux.

L'idéal est de prendre rendez-vous avec le service d'urbanisme afin de trouver une solution.

4.d. Commencer les travaux - affichage sur le terrain

Dès la réponse de l'administration, vous pouvez commencer les travaux.

Si vous n'avez pas de réponse passé le délai d'1 mois (ou plus si spécifié par la mairie), vous pouvez également commencer les travaux.

L'affichage sur le terrain est nécessaire et obligatoire avant de commencer.

Le titulaire de la déclaration préalable doit afficher un extrait de son autorisation sur le terrain pendant toute la durée des travaux.

Cet affichage prend la forme d'un panneau normalisé qui doit être visible sur la voie publique, mentionnant :

- le nom du bénéficiaire,

- l'adresse exacte des travaux,

- le numéro de dossier et la date de délivrance,

- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,

- la nature du projet et la superficie du terrain,

- la surface de plancher et la hauteur des bâtiments dans certains cas,

Cet affichage est obligatoire pendant toute la durée des travaux.

4.e. Opposition des tiers

Dans les 8 jours qui suivent la délivrance de la déclaration préalable, la mairie procède à l'affichage d'un extrait de la déclaration préalable projet changement de destination durant au minimum 2 mois.

L'affichage sur le terrain devient le point de départ du délai de 2 mois pendant lequel un tiers peut s'opposer à l'autorisation de la déclaration préalable, s'il estime qu'elle lui porte préjudice et qu'elle est contraire aux règles d'urbanisme.

Pour contester cette autorisation en justice, il doit notifier son recours à l'auteur de la décision accordant l'autorisation de déclaration préalable et au bénéficiaire, titulaire de l'autorisation.

4.f. Le délai de réalisation des travaux

La durée de validité de la déclaration projet changement de destination est actuellement de 3 ans.

Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an.

Si les travaux n'ont pas commencé avant l'expiration de ce délai, la DP n'est plus valable.

La demande de prolongation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initial de votre déclaration préalable. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.

4.g. La fin des travaux

Ce document permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux de votre projet changement de destination et la conformité de la construction. Il est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.

Rt 2012 : dans le cadre d'une déclaration de travaux, il n'y a pas de certificat thermique à fournir afin de montrer que la construction respecte bien la RT 2012.

4.h. Les recours

Il peut être nécessaire de gérer des recours dans certaines situations complexes de projet changement de destination. Si vous êtes dans cette situation, lisez attentivement les paragraphes suivants :

Contrôle de l'administration

Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place, des travaux réalisés. Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration d'achèvement des travaux.

Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire, c'est le cas par exemple lorsque la construction est située dans un secteur sauvegardé ou couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux réalisés.

Anomalie constatée

Si l'administration constate une anomalie par rapport au permis de construire ou à la déclaration préalable, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant des travaux ou demander de déposer un permis de construire modificatif. Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.

Recours des tiers contre l'autorisation

L'affichage sur le terrain constitue le point de départ du délai de 2 mois pendant lequel un tiers peut contester l'autorisation de la déclaration préalable, s'il estime qu'elle lui porte préjudice et qu'elle est contraire aux règles d'urbanisme

Le tiers qui conteste cette autorisation en justice doit notifier son recours à l'auteur de la décision accordant l'autorisation de déclaration préalable et au bénéficiaire, titulaire de l'autorisation.